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估土地总面积为平

时间:2012-04-29 15:18:46 来源:xfaqys.com 作者:测试专用 点击:
用地地价的主要因素,结合评估对象和比较实例的差异情况,选择若干
比较因素(见表1所列)。
3因素条件说明
待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1。
表1因素条件说明表比较因素
内容
待估宗地及实例待估宗地实例1实例2实
例3
交易时间976941949913

交易情况正常正常偏高正常
区域因素
离市中心距离12km13km18km12km

区域性质工业、居民区工业区域工业区域工业区域

宗地面积、形状72034m2,不规则47640m2,不规则50000m2,不规则
25799m2,不规则
个别因素
容积率075080507

环境条件污染小污染较大无污染污染小

基础设施状况六通一平七通一平七通一平七通一平

年期50年30年50年50年
4编制比较因素条件指数表
经对表1中各因素条件的相互比较,赋予相应的指数,结果见表2。
表2比较因素条件指数表
比较因素内容
待估宗地及实例待估宗地实例1实例2实
例3
交易时间100105105105

交易情况100100115100
区域因素
离市中心距离10010098100

区域性质100102102102

面积、形状100101101101
个别因素
容积率10010090100

环境条件10098101100

基础设施状况100100100100

年期100937100100
表中有关修正说明如下:
(1)期日修正:
目前,工业用地地价约下跌了5%。
(2)实例2年期修正:[1-1/(1 r)30]/[1-1/(1 r)50]=937%。
5因素修正
由表2进一步得到各项修正系数,如下表3。
表3因素比较修正系数表
比较因素内容
比较实例实例1实例2实例3
实例地价
(元/m2)560770543

交易时间100/105100/105100/105

交易情况100/100100/115100/100
区域因素
离市中心距离100/100100/98100/100

区域性质100/102100/102100/102

面积、形状100/101100/101100/101
个别因素
容积率100/10090/100100/100

环境条件100/98100/101100/101

基础设施状况100/100100/100100/100

年期100/937100/100100/100

修正后价格(元/m2)563862545020

6实例修正后的地价计算
经比较分析,对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估
宗地价格。
待估宗地地价=(5638 6524 5020)÷3=5637元/平方米
(二)成本逼近法
成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础,加上适当的投资
利息、利润及土地增值,从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下:
地价=土地取得费用 土地开发费用 投资利息 投资利润
(1)土地取得费用:根据征用该地实际发生费用计算。
a耕地占用税:60元/平方米
b菜地建设基金:450元/平方米
c粮油差价补偿费:37元/平方米
d土地补偿费:115元/平方米
e青苗补偿费:20元/平方米
f土地平整费:15元/平方米
g劳动力安置费:600元/平方米。
h养老费:495元/平方米。
i征地管理费:按(b c d e f g h)×2%计,即37元/平方米。
j不可预见费:(d e f g h)×2%=28元/平方米。
上述各项费合计,得到土地取得费用为1992元/平方米。
(2)土地开发费用:取110元/平方米。
(3)投资利息:
假定土地取得后即进行开发,开发期限为一年,则:
利息=1992×1008%×1 110×1008%×1=312元/平方米
(4)投资利润:土地开发投资利润率取12%,则:
投资利润=(土地取得费用 土地开发费用)×12%

=(1992 110)×12%=371元/平方米
上述各项之和,即为成本逼近法所得待估土地价格:
V=(1) (2) (3) (4)=1992 110 312 371=3775元/平方米
(三)评估结果的确定
上述两种方法评估结果分别为5637元/平方米和3775元/平方米。由于近年来××
新区工业用地市场相对较发达,故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比
较合理,则待估土地单位面积地价为5637元/平方米。由于待估土地总面积为72034平
方米,则评估总价格为40,605,5658元。
第四部分附件(略)
报告二土地估价技术报告
第一部分总述一、估价项目名称:
大达储运公司四方路仓库部分土地和库房估价。
二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)
四、估价目的:
为大达储运公司以四方路仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格
依据。五、估价依据:(略)
六、价格定义:
本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。
七、估价期日:1997年9月
八、估价日期:1997年8月30日至9月20日
九、估价结果
土地价格总计:191万美元,单位地价393美元/m2
房屋价格总计:4192万人民币,单价7228元/m2人民币。
十、需要特殊说明的事项
(1)评估对象为大达储运公司四方路仓库中的部分生产经营用地和库房。大达储运公
司与外商达成意向:在不办理土地使用权出让手续的前提下,将部分生产用地作价投入合
资企业。
(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。
(3)未经评估单位书面同意,本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上
刊载。
(4)本报告有效期为1年。
(5)本报告不对任何第三者承担责任。
十一、估价人员签名
刘唯注册房地产估价师编号00567
陈宏经济师、资产评估师编号98035
十二、土地估价机构(略)
一九九八年九月二十日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述1土地位置状况
位置:四方路仓库位于某市四方路150号,靠近码头。
土地用途:仓储用地。
土地面积:四方路仓库总用地面积为152000平方米,其中估价对象土地面积为4850
平方米。
土地利用状况:四方路仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的685%,为10412
0平方米,其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。
土地等:6等2土地权利状况
评估土地为国有划拨土地使用(责任编辑:测试专用)
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